Fiscal,Patrimoine

Plus-values des particuliers

Achat-revente d’immeubles : l’occupation comme résidence principale fait échec à l’activité de marchands de biens

Les gains d’achat-revente d’immeubles dans lesquels un marchand de biens a fixé sa résidence principale ne sont imposables en BIC que s’il est établi qu’il ne s’agissait pas de sa résidence principale ou que ces opérations procédaient d’un abus de droit.

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique aux plus-values réalisées à titre occasionnel par les personnes physiques ayant leur domicile en France lors de la cession de biens et droits immobiliers (CGI art. 150 U). Il ne s’applique pas, en principe, aux opérations ayant le caractère d’actes de commerce qui relèvent des BIC comme les activités de marchands de biens (c. com. art. L. 110-1 ; BOFiP-BIC-CHAMP-10-10-§ 10-29/04/2013).

Dans cette affaire, des contribuables avaient procédé entre 1999 et 2012 à neuf opérations d’achat de terrains et de revente de plusieurs maisons d’habitations qui y avaient été édifiées.

Les regardant, du fait des opérations, comme des marchands de biens, l’administration fiscale a mis à leur charge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu au titre des BIC et leur a réclamé des rappels de TVA.

Déboutés en première instance et en appel de leur demande en décharge des impositions supplémentaires, les contribuables se pourvoient en cassation.

Le Conseil d’État rappelle que les bénéfices et chiffres d’affaires réalisés à l’occasion de la cession d’immeubles sont imposables à l’IR dans la catégorie des BIC et taxables à la TVA, lorsque ces cessions sont faites par un contribuable qui se livre habituellement à l’activité de marchand de biens.

Toutefois, il précise qu’il en va ainsi sauf pour le contribuable à établir, soit que les immeubles qu’il a vendus avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux et, de ce fait, que leur vente relevait de la simple gestion de son patrimoine personnel, soit que les immeubles en cause constituaient sa résidence principale.

Or, il ressort de l’instruction que les cédants avaient placé les cessions réalisées sous le bénéfice de l’exonération des plus-values immobilières au titre de la résidence principale (CGI art. 150 U, II.1°).

Dès lors, la seule circonstance qu’un contribuable procède à des acquisitions et cessions successives d’immeubles qu’il affecte à sa résidence principale, sans que l’administration n’établisse ni qu’il ne les aurait pas occupés à ce titre ni que ces opérations procédaient d’un abus de droit, ne saurait, compte-tenu de l’exonération des plus-values de cessions de résidence principale, caractériser une activité de marchand de biens.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières », RF 2020-3, § 50

CE 14 juin 2023, n° 461960