Vie des affaires,Patrimoine

Sociétés civiles immobilières

Immatriculation des SCI anciennes postérieure au 1^er novembre 2002

L’immatriculation des sociétés civiles constituées avant le 1^er juillet 1978 postérieure au 1^er novembre 2002 donne naissance à une nouvelle personne morale, à laquelle il appartient aux associés de transférer les biens sociaux tombés dans leur patrimoine pour la période allant du 1^er novembre 2002 jusqu’à l’immatriculation.

Les sociétés civiles constituées avant le 1^er juillet 1978 devaient procéder, avant le 1^er novembre 2002, à leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés (loi 78-9 du 4 janvier 1978, art. 4 ; loi 2001-420 du 15 mai 2001, art. 44). Celles n’ayant pas procédé à cette immatriculation avant le 1^er novembre 2002 ont, à cette date, perdu la personnalité juridique (cass. com. 26 févier 2008, n° 06-16406).

La perte de la personnalité morale d’une société civile, faute d’avoir procédé à son immatriculation comme indiqué, entraîne le transfert des biens qui composaient l’actif social aux associés (cass. civ., 3e ch., 4 mai 2016, n° 14-28243).

L’immatriculation postérieure au 1^er novembre 2002 s’analyse comme la création d’une société nouvelle (cass. com. 7 janvier 2014, n° 11-25635).

En l’espèce, une SCI constituée en 1964, ayant pour objet l'acquisition, l'entretien et l'embellissement de six lots privatifs au sein d'un lotissement, avait été immatriculée le 31 janvier 2003. Par actes du 25 juillet 2006, la SCI immatriculée en 2003 a assigné deux des associés pour obtenir le paiement des charges leur incombant.

La Cour d’appel a déclaré l’action recevable aux motifs que le défaut d’immatriculation entre le 1^er novembre 2002 et le 31 janvier 2003 n’avait pas eu pour effet d’entraîner la dissolution de la société ni de lui faire perdre son patrimoine qui restait régi entre associés par le pacte social.

Saisie sur pourvoi par les deux associés, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel. L’immatriculation de la société postérieure au 1^er novembre 2002 ne fait pas disparaître rétroactivement la période pendant laquelle la société a été dépourvue de la personnalité morale (soit du 1^er novembre 2002 au 30 janvier 2003) et implique un nouveau transfert des biens sociaux des associés vers la société. Faute de constater que les associés auraient décidé du transfert de propriété des biens vers la société nouvellement immatriculée, cette dernière ne détenant aucun droit sur les lots, était dépourvue du droit d’agir sur ceux-ci. Par conséquent, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Pour aller plus loin :

« Société civile immobilière », RF 2023-3, § 373

Cass. civ., 3e ch., 21 décembre 2023, n° 20-23658